» » С чего начать продажу

С чего начать продажу

законодательство и практика, оформление и безопасность

Продажа квартиры – сложный процесс, который включает несколько стадий и подразумевает оформление множества документов. Теоретически всю необходимую информацию по совершению сделки можно найти в нормативно-правовых актах, но неспециалисту разобраться в них тяжело.

Начнем с главного вопроса: имеете ли вы право продать свою квартиру? По закону это можно сделать, если она находится у вас в собственности: только собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения имуществом. Вы занимаете квартиру по договору социального найма, т. е. данная жилплощадь не приватизирована? Чтобы ее продать, сначала необходимо оформить право собственности. Напомним, что после 1 января 2007 года бесплатная приватизация отменяется. Кроме того, если жилое помещение предоставлено по договору социального найма после 1 марта 2005 года, приватизировать его будет нельзя.

Не стоит также забывать, что гражданин может воспользоваться правом на приватизацию только один раз. Если ранее вы участвовали в приватизации, то повторно сделать это не удастся. Данное правило не распространяется на несовершеннолетних, которые сохраняют право на приватизацию после достижения ими совершеннолетия, даже если стали собственниками квартиры до этого.

Имейте в виду, что если ваша квартира находится в залоге, то продать ее другому лицу можно только с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

На практике залогодержатели редко соглашаются на отчуждение квартир.

При купле-продаже жилого помещения надо зарегистрировать сделку и переход права от продавца к покупателю. Для этого вам понадобятся правоустанавливающие документы на отчуждаемую недвижимость. Ими могут быть:

– акты, изданные органами государственной власти или местного самоуправления;

– договоры в отношении квартиры, заключенные в соответствии с законодательством, действовавшим на момент совершения сделки;

– акты о приватизации;

– свидетельства о праве на наследство;

– вступившие в силу судебные решения;

– акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим на тот момент и т. д.

Кроме того, в БТИ вам нужно получить выписку из технического паспорта. Данный документ содержит план и экспликацию помещения, инвентарный номер, инвентаризационную оценку. Копии технических паспортов и выписки заверяются подписью должностного лица и печатью БТИ.

Как известно, для проведения перепланировки или переустройства жилых помещений необходимо иметь предварительное разрешение местной жилинспекции, оформленное в установленном законом порядке. Если перепланировка осуществлена без согласования, то в документах технического учета проставляются штампы «Разрешение на возведение или переоборудование не предъявлено». В этом случае государственная регистрация может быть приостановлена.

Первое, с чего нужно начинать продажу квартиры, – это хотя бы примерно оценить свою собственность, то есть государственная регистрация сделки проводится на основании договора, заключенного между продавцом и покупателем. В нем указываются стороны и существенные условия, установленные законом для договоров купли-продажи недвижимости.

Стороны должны указать свои паспортные данные. Если договор заключают не сами стороны, а лица, действующие от их имени, то приводятся также сведения о представителях сторон и полномочия, в силу которых они заключают сделку. Другое неотъемлемое условие договора, без которого он не будет считаться заключенным, – это предмет договора купли-продажи. В соответствии со ст. 554 Гражданского кодекса РФ в договоре обязательно приводятся данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю, в том числе данные, определяющие расположение жилого помещения.

К существенным условиям также относится цена. Она прописывается в рублях или в рублевом эквиваленте суммы, назначенной в иностранной валюте или условных денежных единицах. Не следует путать инвентаризационную оценку с ценой договора: установленная соглашением цена квартиры может быть как ниже, так и выше оценки. Если покупатель приобретает жилье в кредит с условием о рассрочке платежа, то должны быть уточнены порядок, сроки и размеры платежей.

Если в продаваемой квартире проживают лица, сохраняющие право пользования этим жилым помещением после его продажи, то договор купли-продажи должен включать перечень этих лиц с указанием их прав пользования продаваемым объектом.

Вышеуказанные условия являются обязательными, без них договор не считается заключенным и не подлежит государственной регистрации.

Но помимо этого для регистрации могут потребоваться и другие документы. Если жилое помещение находится в совместной собственности супругов, то необходимо нотариально удостоверенное согласие супруга продавца. Если продавцом является несовершеннолетний в возрасте от 14 до 18 лет, то нужно согласие родителей, усыновителей или попечителей. Если квартиру продает лицо, ограниченное в дееспособности, требуется согласие попечителя.

Ранее при продаже жилого помещения, в котором проживали несовершеннолетние, надо было получать разрешение органов опеки и попечительства. Сегодня оно необходимо только в случаях, когда в квартире проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника, если при этом затрагиваются их права и законные интересы.

В случае, когда государственная регистрация осуществляется через представителя, нужно предоставить нотариально удостоверенную доверенность.

Конечно же, товар должен быть достаточно компактным и удобным в доставке. На старте бизнеса у вас не будет возможности постоянно нанимать транспорт. Возможно, придется возить заказы самостоятельно. Так что никаких роялей!

После выбора товара стоит решить, как вы будете управлять продажами, приходящими к вам через интернет.

Инфраструктура бизнеса с минимальными вложениями

Бухгалтерия. Не обязательно нанимать бухгалтера. Ваш бизнес живет в Интернете, тут же можно организовать бухгалтерию. Например, интернет-сервис «МоеДело»: цена точно не сопоставима с зарплатой средненького бухгалтера.

Логистика. Доставка – один из основных показателей хорошей работы. Экономьте и пользуйтесь тем, что уже безупречно работает. Например, «MultiShip» – единая система служб доставки, где вы можете отслеживать состояние каждого заказа.

Поэтому на вопрос «С чего начать?» ответ очень прост: «Со знаний».

Благо, литературы, посвященной вопросам маркетинга и рекламы, сейчас предостаточно. Книги по данной тематике написаны с соблюдением основ маркетинга. Проще говоря, рассчитаны на самые разные слои населения. Некоторые из них написаны таким языком, что предназначены, судя по всему, только профессорам экономических наук, хотя в аннотации об этом не сказано.

На первом этапе, чтобы новое дело вас не отпугнуло, рекомендуем публикации для чайников.

Однако и в самой заумной, и в простейшей с картинками книге должно быть написано не замысловатым научным языком, а просто и четко.

Для того чтобы начать продажи (колбасы, колготок, металла, компьютеров, рекламы, воздуха) и вести их успешно, менеджер по продажам должен ответить на три вопроса.

Что? Кому? Как?

Иначе говоря, что, кому и как он будет продавать.

Что – это товар или услуга того предприятия, в котором вы работаете.

Кому – это клиент того предприятия, на котором вы работаете. Это те, кто уже сегодня покупает у предприятия его товар или услугу, и те, кто может купить товар или услугу при определенных условиях завтра или через месяц в вашей фирме или в конкурирующей с вами организации.

Как – это стратегия и тактика конкретной продажи. Для работы с каждым клиентом менеджер должен его изучить и разработать план действий, рассчитанный именно на данного покупателя.

То есть это тот случай, когда их теория может считаться адаптированной к нашей практике.

Описанный подход к процессу продаж актуален для всех видов товаров и услуг. Если попробовать все же классифицировать объекты продаж по группам, то я хочу предложить следующую градацию для менеджера по продажам:

  • Собеседование
  • Подготовка плана
  • Собеседование
  • Решение кейса
  • Получение рекомендаций
  • Анализ резюме
  • Собеседование
  • Собеседование
  • Получение рекомендаций
  • Собеседование
  • Получение рекомендаций
  • Собеседование
  • Тестирование

Но чаще всего придется взаимодействовать с отделом снабжения, бухгалтерией и своим начальником. Что касается предоставления услуг - то плотно общаться нужно будет с теми, кто эти услуги будет выполнять. Здесь отдел снабжения исключаем.

3. Настойчивость и стабильность в работе. Но это не та настойчивость, о которой многие подумают. Это настойчивость в своих действиях - т.е. если ты решил в течении дня сделать 50 звонков - значит сделай не смотря ни на что. Или несколько встреч... Да не важно что! Главное делать то, что запланировал сделать. А стабильность - это работа без спадов и рывков. Равномерно распределяя время на все свои главные действия.

Интернет-магазин VS обычный магазин


В необходимости рекламы интернет-магазина, думаем, никого убеждать не нужно. Какими бы завлекательными не были предложения в вашем магазине, если о нем никто не знает, то и оценить все прелести работы с вами — некому. Какими же методами продвижения воспользоваться? Каким образом привлечь потенциальных клиентов на сайт? Для новичков подходящим вариантом является контекстная реклама (Яндекс.Директ или Google.Adwords), также существуют и другие методы, выбирать которые следует в соответствии с тематикой сайта, целевой аудиторией и конечными целями (подробнее об эффективных способах рекламы читайте в статье «Способы продвижения интернет-магазина»).

Подготовьте контент

Если вы создали сайт - скорее заполните его информацией!
Вся информация на сайте на интернет-сленге называется контент. Чтобы сайт уже сегодня продавал, нужно позаботиться о продающем контенте сегодня же!

На Prom.ua реализован удобный инструмент для работы с вашим сайтом – Кабинет компании, в котором вы сейчас находитесь. Если вы сомневаетесь или хотите узнать больше о его возможностях, мы предлагаем вам просмотреть этот видеотур:

Заполните информацию о компании

Сначала напишите необходимые первостепенные сведения: название, адрес, контактную информацию, загрузите логотип. В поле описания компании расскажите о видах своей деятельности, дайте небольшую справку об истории компании, укажите награды и достижения (если есть). Также вы можете добавить некоторые сведения о сотрудниках (с фотографиями), это сближает компанию и покупателей.

Заполнить информацию о компании на Prom.ua вы можете на вкладке Информация о компании› Название компании, логотип, описание, адрес

6. Технический аспект 

Когда компании отдают телефонные продажи на аутсорсинг, беспокоиться о стоимости совершения звонков, как правило, не нужно. Хотя в практике контакт-центров бывают случаи, когда стоимость минут разговора тоже оплачивается, но соглашаться на такие условия не стоит. Поверьте: существует достаточное количество аутсорсинговых компаний, которые готовы брать вознаграждение непосредственно за телефонные продажи, а не за потраченное время на звонки.

Рассмотрим тот вариант, когда аутсорсинговая компания не заставляет вас беспокоиться о затратах на телефонную связь. Об оборудовании в этом случае беспокоиться тоже не приходится. Хотя проверить качество разговоров стоит, но мы же и так прослушиваем разговоры операторов, правда? (см.пункт 4)

На основании нового жилищного кодекса разрешается продавать квартиру с прописанными на ее площади гражданами. Если в выбранной квартире наблюдается такой факт, лучше не заключать сделку, поскольку это может привести к сложностям. В частности, после подписания документов, выписка третьих лиц без их согласия осуществляется в судебном порядке.

После проверки юридической чистоты квартиры можно переходить к заключению договора купли-продажи. Здесь стоит обратить внимание на несколько нюансов:

  1. Срок освобождения жилищной площади. Право собственности на квартиру возникает после госрегистрации, но, к сожалению, не всегда получается сразу в нее въехать. Целесообразней предусмотреть специальный пункт, где будет указана дата освобождения продавцом жилого помещения. В ином случае, следует установить ежедневную пеню за просрочку и контролировать процесс освобождения недвижимости.
  2. Оплата квартиры. Лучше всего не передавать деньги из рук в руки, а воспользоваться услугами банка, перевести средства на счет продавца или положить их в банковскую ячейку. Ключ от нее передается после подписания договора о продаже (Подробнее см. Нюансы передачи денег с помощью банковской ячейки при покупке квартиры).

Называя интернет-магазин, нужно учитывать множество критериев:
• Ассортимент
• Интерес потенциального клиента
• Оригинальность
• Актуальность
• Благозвучность
• Легкость восприятия и т.п.

Наверх