» » Покупка квартиры в новостройке
загрузка...

Покупка квартиры в новостройке

Квартира в новостройке

Квартира
в новостройке (особенности, виды договоров, оформление в собственность)

  • 16.02.2010),  
    («Источник: RealtyPress.ru»
    10 советов при покупке квартиры от застройщика

  •   (Из выпуска от 16-12-2010 рассылки
    «Недвижимость. Строительство)Если застройщик банкрот...

  • )»,
    02.09.2010GZT.RU
     (Источник: «Как приобрести квартиру в новостройке?
    10 советов от GZT.RU

  • 11.01.2009),(«Источник: РИА Новости»Строители задерживают сдачу дома? Требуйте с
    них неустойку!

  • 19-04-2010),(Источник:
    «Полезная информация о недвижимости»
     Виды мошенничества при покупке жилья

  • Из
    выпуска от 28-10-2010 рассылки «Вся правда о недвижимости»)
     ( 
    Аферы на рынке первичной недвижимости

  • 13.03.2008),(«КДО»Долгожданное счастье…стать собственником

  • 2006 г.)
    сентябрь ,(«Недвижимость & Цены»
    окупка квартиры в новостройке.
    юридический ликбез
    П


  • г.) 7200март ("Недвижимость & Цены"
    Проблемы оформления прав собственности на квартиры
    в новостройках

  •   г.) 6200сентябрь ("Недвижимость &
    Цены"
    Что нужно знать о векселе

  • ("Недвижимость
    & Цены" № 34 (2005 г.))
    Договор переуступки прав требования

  • )"  2008 г.Справочник
    риэлтора
    "А. А. Батяев, И. А.
    Дубровская
    (Из
    книги
     Договор о долевом участии в строительстве жилья

  • ("Недвижимость
    & Цены" № 34 (2005 г.))
    Новые законы и строительство жилья

  • («www.metrinfo.ru», 23.12.2009)5 признаков надежного проекта: как проверить
    добросовестность застройщика 

  • 2005)ноября№
    204 (1818) от 7 («Квартира, Дача, Oфис»
    Что нужно знать при покупке жилья в новостройке?

  • ("M2 = Квадратный метр", Выпуск №46 (254) 16 ноября - 22
    ноября 2005 г.)
    Как не стать жертвой «сравнительно
    честного способа отъема денег»

  • "Недвижимость & Цены" № 2 (2006 г.)) (ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ДОГОВОРА
    ДОЛЕВОГО УЧАСТИЯ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ

  • "Коммерсантъ - Дом"// от 21.02.2006 ) (По каким договорам сейчас продаются
    квартиры в недостроенных домах

  • ) 2006 г.04.04 -
    29.03) 73(213
    "M2 = Квадратный метр " Выпуск №(
    Покупка квартиры в новостройке
    по правилам и без

16.02.2010),  
(«Источник: RealtyPress.ru»
10 советов при покупке квартиры от застройщика

  (Из выпуска от 16-12-2010 рассылки
«Недвижимость. Строительство)Если застройщик банкрот...

а)точное определение в соответствии с проектной документацией квартиры, подлежащей передаче после окончания строительства;

б)срок передачи квартиры от застройщика к участнику долевого строительства;

в)цену договора, сроки и порядок ее уплаты;

г)гарантийный срок на квартиру.

При отсутствии в договоре любого из указанных выше условий такой договор считается незаключенным.

3.Государственная регистрация договора

Все договоры участия в долевом строительстве между застройщиком и участниками долевого строительства подлежит государственной регистрации и считается заключенными только с момента такой регистрации. Соответственно, обязанность по оплате денежных средств за строящуюся квартиру у каждого из участников долевого строительства возникает только после государственной регистрации его договора с застройщиком (в настоящее же время уплата первого взноса зачастую совпадает по времени с подписанием договора инвестирования).

Порядок государственной регистрация данных договоров регулируется положениями Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". В частности, необходимо учитывать, что на регистрацию договоров участия в долевом строительстве наряду с обычными документами, необходимыми для государственной регистрации в соответствии с требованиями действующего законодательства, представляются документы с описанием будущей квартиры с указанием ее местоположения на плане создаваемого объекта недвижимого имущества и планируемой площади.

Для государственной регистрации договора между застройщиком и первым участником долевого строительства подается их совместное заявление. При этом застройщиком в регистрирующий орган предоставляются:

1)разрешение на строительство;

2)проектная декларация;

его местоположения и количества находящихся в составе создаваемого объекта недвижимого имущества жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из указанных помещений.  указанием   с   имущества     недвижимого    объекта   создаваемого   3)план

  Проведенная государственная регистрация договора удостоверяется посредством совершения специальной регистрационной надписи на договоре в установленном действующим законодательством порядке.

  Указанный выше порядок призван защитить от вероятности «двойных» продаж одних и тех же строящихся квартир и дополнительно гарантировать правомерность привлечения застройщиками денежных средств, как от частных, так и от юридических лиц.

4.Цена договора

В качестве обязательного условия в договоре участия в долевом строительстве должна быть указана цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства застройщику для строительства. При этом в договоре может быть отдельно выделены суммы денежных средств на возмещение затрат на строительство и денежных средств на оплату услуг застройщика.

- работа с застройщиком и заключение договора;

- исполнение договора и регистрация права собственности.

На каждом этапе есть свои юридические и неюридические риски, которые надо учитывать. Именно грамотное соблюдение каждого из этапов позволит избежать всех рисков на рынке новостроек.

Приемлемая стоимость эксплуатации. Все квартиры в новостройках оборудуются современными системами тепло- и водоснабжения, позволяющими оптимизировать расход ресурсов. Возведение здания производится с использованием высококачественных технологичных материалов, обеспечивающих хорошую теплоизоляцию квартиры. Благодаря этому достигается существенная экономия при оплате коммунальных услуг.

Юридическая «чистота» жилья. Клиенты, решившие купить квартиру в новостройке от застройщика, становятся ее первыми владельцами. Благодаря этому в будущем их собственность не может быть оспорена, а сделка купли-продажи недвижимости – быть признанной недействительной.

У застройщика. В данном случае покупатель заключает договор непосредственно с застройщиком без посредников. Предпочитая этот вариант, Вы получаете более широкий выбор недорогих квартир с любым количеством комнат и предпочтительным месторасположением в новостройке, а также гарантированно избегаете переплаты. Очень важно, чтобы застройщик вел свою деятельность в полном соответствии с ФЗ-214, как это делает ФСК «Лидер». Надежная многолетняя репутация компании – лучший гарант безопасности и юридической чистоты совершаемой сделки.

Этапы приобретения квартиры в новостройке от застройщика

Стоимость вопроса: От тридцати пяти тысяч рублей и более – сопровождение сделки юристом (бывает до 0,3–0,5 % от цены квартиры);

Что нужно:

  • Заявления компании-застройщика и участника долевого строительства
  • Договор участия в долевом строительстве
  • Оригинал кадастрового плана земельного участка, заверенный «Москомземом»
  • План возводимого объекта недвижимого имущества, в котором должны быть указаны его месторасположение и количество жилых и нежилых помещений
  • Документация, подтверждающая права собственности на земельный участок (либо договор аренды)
  • Проектная декларация
  • Разрешение на строительство, выданное органами исполнительной власти Москвы
  • Паспорт покупателя

Шаг четвертый: Акт приемки-передачи и получение ключей

Как купить квартиру в новостройке, покупка жилья в 7 шагов: Акт приемки-передачи и получение ключейЕсли вы приобретаете квартиру в строящемся доме, то стоит четко понимать, что от покупки до переезда путь не близкий. С этапа котлована и до ввода объекта в эксплуатацию, как правило, проходит не менее полутора лет. Не забывайте, что срок сдачи дома в эксплуатацию должен быть зафиксирован в договоре, и за его нарушение застройщик отвечает деньгами.

После того, как объект будет сдан, еще минимум полтора месяца потребуется на такие процедуры, как обмер квартир специалистами БТИ и изготовление техпаспорта здания.

• после того, как будет выплачена цена договора первым владельцем квартиры (это подтверждается соответствующим документом от застройщика);
• если в договоре долевого участия в строительстве предусмотрено наличие согласия застройщика на переуступку прав требования, то без такого согласия сделка может быть признана недействительной;
• если квартира была приобретена по ипотеке, то на переуступку прав необходимо согласие банка, выдавшего кредит.

Статья 390 Гражданского кодекса устанавливает правило, согласно которому, в случае несоблюдения вышеуказанных условий, ответственность перед застройщиком несет первоначальный собственник. С него же в последующем и будет взыскана сумма, которая была выплачена по договору цессии, проценты за пользование чужими денежными средствами, и возмещены понесенные убытки.

Уступка прав требования подлежит государственной регистрации. Но на практике возможны следующие мошеннические схемы с подменой договоров: с будущими приобретателями квартир заключается предварительный договор купли-продажи, который не подлежит обязательной регистрации, и квартира «перепродается» несколько раз. Добросовестные покупатели перечисляют деньги, а продавец исчезает. Соответственно, чтобы этого избежать, соглашайтесь на переуступку прав требования только по договору долевого участия в строительстве.

И это лишь часть неприятных ситуаций, в которые могут попасть покупатели жилья, заключившие с застройщиком договор на стадии строительства дома. Способов обмануть дольщика — масса. Положившись на "честное слово" фирмы, покупатели соглашаются с условиями документа почти не глядя. Суды при решении спорных ситуаций между покупателем и застройщиком задают дольщику всегда один и тот же вопрос: как взрослый человек в здравом уме мог поставить подпись под подобным договором?

Как не попасться на обман при покупке?

Чтобы избежать двойных продаж, внимательно отнеситесь к выбору застройщика

Департамент новостроек компании ИНКОМ-Недвижимость, являясь признанным экспертом рынка новостроек, активно сотрудничает с корпоративными клиентами в области реализации объектов первичного рынка.

Департамент новостроек оказывает следующие услуги:

Необходимо детально урегулировать на законодательном уровне порядок заключения договоров
долевого участия в строительстве, что вызвано их широким распространением, расширением
рынка жилья в целом.
В заключение хотелось бы отметить, что во избежание неприятностей при некорректных
формулировках предмета договора, а также при определении круга прав и обязанностей
сторон желательно исключать еще до момента подписания договора. Для этого граждане
и прибегают к помощи юристов. Ряд риэлторских организаций специализируются на долевом
участии в строительстве, но даже в их работе можно встретить недочеты, что связано,
прежде всего, с недостаточным урегулированием данного вопроса.
8) технический паспорт на объект в целом.
7) документ о присвоении вновь возведенному объекту постоянного адреса;
6) постановление органа местного самоуправления о распределении жилых помещений;
5) акты передачи объекта от подрядчика заказчику;
4) договоры о совместной деятельности (в том числе подрядные договоры, договоры
уступки прав требования заказчика), соглашения о распределении результатов совместной
деятельности между участниками договора;
3) постановление об утверждении акта ввода объекта в эксплуатацию, акт государственной
приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию законченного строительством объекта;
2) разрешение на строительство объекта;
1) документ, подтверждающий право пользования земельным участком (решение соответствующих
органов об отводе земельного участка под строительство, а также договор аренды,
свидетельство о праве на наследство, государственный акт на земельный участок);
Итак, для государственной регистрации вновь возведенного объекта необходимо представить:
Документы - основания для государственной регистрации вашего права на новую квартиру
-должны находиться у дольщика (риэлтора), который и предоставит их в учреждение
юстиции при обращении с заявлением о государственной регистрации права. Помимо этих
документов, для регистрации права на квартиру в учреждение юстиции должен быть представлен
так называемый "пакет заказчика". После поступления в учреждение юстиции "пакета
заказчика" учреждение юстиции осуществляет прием документов на государственную регистрацию
от инвесторов.
Процесс регистрации начинается
с приема документов, необходимых для государственной регистрации. Одним из главных
оснований для регистрации права на вновь создаваемый объект недвижимого имущества
являются документы, подтверждающие факт его создания. Основным таким документом
считается акт приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию законченного строительством
объекта. Сдача результатов работ подрядчиком и приемка его заказчиком оформляются
актом, подписанным обеими сторонами. Как правило, в приемке результата работ должны
участвовать представители государственных органов и органов местного самоуправления.
Датой ввода объекта в эксплуатацию считается дата подписания акта государственной
приемочной комиссией. Причем этот акт должен еще быть утвержден органом, назначившим
комиссию. Для осуществления государственной регистрации прав на новые жилые помещения
новый дом должен соответствовать градостроительным и строительным нормам и правилам.
Эту оценку и должны давать представители соответствующих государственных органов
и органов местного самоуправления, которые принимают участие в работе приемочной
комиссии.

Таким образом, грамотный и профессиональный подход к заключению договора долевого
участия главным образом повлияет на взаимовыгодное и безопасное сотрудничество между
фирмой-застройщиком и дольщиком-покупателем, что в итоге полностью исключит многие
неприятные казусы, а также обеспечит надежность сделки долевого строительства.

определены ещё перед началом строительства, согласно утвержденному плану, но иногда
при корректировке, происходят незначительные изменения и площадь помещения может
увеличиться или, наоборот, уменьшиться в пределах 1-2 квадратных метров. В данном
случае, либо застройщик должен вернуть деньги за недостающие квадратные метры, либо
дольщику придётся доплачивать необходимую сумму за более просторную квартиру. Но
сразу хочется сказать, что какие бы то ни было доплаты, допускаются только в том
случае, если договор долевого участия предусматривает возможность изменения цены
и конкретно определяет случаи и условия самого изменения.
И, конечно же, особое внимание необходимо уделить размеру долевого взноса, то есть
сумме, которая должна быть уплачена за жильё, а также сроку и порядку её выплаты.
Безусловно, размеры будущего жилья, за которое должен расплатиться дольщик, четко
Обратите внимание, чтобы в договоре долевого участия были указаны сроки передачи
застройщиком готовой квартиры. По закону с первого же дня просрочки застройщик обязан
платить дольщикам неустойку.
Итак, прежде всего, в договоре долевого строительства обязательно должно присутствовать
полное описание объекта строительства. Убедитесь, что ваша будущая квартира, говоря
юридическим языком, индивидуализирована, то есть, расписана максимально подробно.
Следите, чтобы были указаны подъезд, этаж, секция, площадь покупаемой вами недвижимости
– иными словами, чтобы было ясно: второй такой квартиры нет. Лаконичные формулировки
типа «трёхкомнатная квартира» чреваты не только курьёзами, когда гражданин делает
ремонт соседям, спутав жильё из-за схожести описания. Более опасна другая ситуация:
если возникнет конфликт с застройщиком (просрочка, «замораживание» строительства
и др.), то суд может отказать в удовлетворении ваших требований из-за неопределённости
объекта.
Вследствие того, что объекты и условия строительства везде разные, единой формы
договора для всех не существует, но присутствие основных пунктов, на которых, собственно,
и должно строиться сотрудничество обеих сторон, в любом случае, обязательны.
И следующий этап, который требует особого внимания, это знакомство с типовым договором
или договором долевого участия, который фирма предлагает своим клиентам. Тонкости
можно оставить своему помощнику-юристу. Для вас главное – убедиться, что в данном
документе есть перечень условий, фиксирующих обязательства, как фирмы-продавца,
так и дольщика-покупателя, другими словами, на основании этого договора, собственно,
и строится сотрудничество обоих сторон.
На рынке новостроек хватает своих рисков и заморочек с лихвой, поэтому адвокаты
и опытные риэлторы настоятельно рекомендуют проводить юридическую экспертизу документации
приглянувшегося вам застройщика. То есть перед заключением договора хорошо бы проконсультироваться
с юристом, желательно, специализирующимся на вопросах строительства. Но даже если
вы решили полностью поручить решение своего жилищного вопроса риэлтору или юристу,
то нелишним будет самостоятельно выполнить хотя бы минимальный набор действий. Во-первых,
проверьте репутацию заинтересовавшей вас фирмы-застройщика. Даже самые опытные адвокаты,
специализирующиеся на «долёвке», признаются, что компания может предъявлять идеальные
документы, где и комар носа не подточит. Поэтому не лишним будет выяснить историю
фирмы, а именно, как давно она работает, какие объекты сдала, и как шло строительство.
Можно и просто подъехать к построенным домам (адреса вы найдете в старых объявлениях),
и поговорить с жильцами.
Долевое строительство и ипотека – две разные вещи. За квартиру, приобретённую по
ипотечной схеме, вы можете расплачиваться уже после того, как въехали в новострой.
При долевом участии вы должны полностью расплатиться за жильё до завершения его
строительства. Согласитесь, в данной ситуации процент риска довольно высок, поэтому
перед тем, как вступить в сотрудничество с фирмой-застройщиком, необходимо всё тщательным
образом проверить.
Приобретать квартиру в строящемся доме выгодно, как минимум, по двум условиям. Во-первых,
вы выигрываете в деньгах, так как по подсчетам специалистов, в среднем квадратный
метр будущего жилья обходится на 15-20% дешевле, чем квадрат в готовом доме, а во-вторых,
явный плюс заключается в том, что вы становитесь первоначальным собственником квартиры.
Это исключает угрозу оспаривания прав на жильё, существующую на сегодняшний день
при сделках купли-продажи на вторичном рынке недвижимости.
Какой же перечень условий должен обязательно присутствовать в договоре при покупке
недвижимости в строящемся доме?
В настоящее время квартиры
в новостройках пользуются большой популярностью, благодаря довольно выгодной цене
и юридической чистоте. Такое жильё можно приобрести как после окончания строительства
и сдачи объекта госкомиссии, так и на стадии возведения дома, заключив предварительно
договор долевого участия.

НОВЫЕ
ЗАКОНЫ И СТРОИТЕЛЬСТВО ЖИЛЬЯ
("Недвижимость & Цены" № 34 (2005 г.)) Беседу провела Елена Шакитская.
Рынок недвижимости сегодня — мощный сектор экономики. В начале 90-х, когда строительный
бум только начинался, о какой-либо прозрачности или игре по правилам говорить не
приходилось. Каждый выживал, как мог, а этика ведения бизнеса часто отступала перед
возможностью получения быстрых и больших денег. Сейчас в вопросах требований, предъявляемых
к ведению бизнеса, страна разворачивается в сторону Европы. Принимая во внимание
стремление России стать членом ВТО, особенно важен взгляд западных соседей на экономическое
развитие нашей страны. По мнению Елены Михайловны Жаворонковой, «сегодня, когда
российские компании вынуждены конкурировать не только друг с другом, но и с зарубежными
партнерами, нужно вести свои дела по-европейски, если включать в это понятие этичность,
высокие требования прежде всего к себе и к своей работе».
— Недавно мы приступили к осуществлению весьма любопытного проекта: 17–22-этажный
монолитный жилой комплекс в микрорайоне Первого Мая Балашихинского района Московской
области. Его привлекательность заключается прежде всего в том, что практически московскую
квартиру предлагают по цене подмосковной. Микрорайон расположен сразу же за линией
МКАД. Для владельцев автомобилей это прекрасная возможность избежать столь существенной
для москвичей проблемы пробок, так как всегда есть возможность объезда. Вместе с
тем туда можно добраться любым общественным транспортом от станции метро «Щелковская»,
что, безусловно, является существенным плюсом, так как многие жилые комплексы в
столичных районах расположены на более удаленном расстоянии от метро.— Вы упомянули о завершении проекта в городе Щелково. А сейчас у компании
есть объекты в Подмосковье?

— Конечно. Вероятно, исчезнут многие мелкие фирмы. Это будет означать сокращение
количества строительных площадок, а дефицит предложения приведет к большему спросу
и, как следствие, к росту цен. Но, думаю, компаниям, которые соблюдают все нормы
и стандарты строительства, нечего опасаться.— По официальной информации, в ближайшее время глава Московской области Борис
Громов намеревается провести ряд проверок на стройках Подмосковья. Ваши прогнозы:
это как-нибудь отразится на рынке недвижимости?

— Покупатели часто не понимают разницы между компанией-инвестором, застройщиком
и генподрядчиком. Нужно быть уверенным в благонадежности не только компании-инвестора,
но и застройщика, того, кто непосредственно занимается строительством. Так, на счету
компании «Мортон», выступившей застройщиком домов в Щелково, возведенные жилые монолитно-кирпичные
и панельные дома новейших серий в таких городах Подмосковья, как Юбилейный, Клин,
в районе Медвежьих Озер и Малаховки. Проекты компании привлекли к себе внимание
специалистов на архитектурном фестивале «Зодчество 2004».— На что особенно нужно обращать внимание при заключении договора?

— Любой специалист скажет, что, несмотря на некоторые риски, покупать квартиру
на начальном этапе строительства значительно выгоднее. Во-первых, гораздо дешевле,
чем в уже построенном доме или на рынке вторичного жилья. Во-вторых, есть возможность
выбрать квартиру, устраивающую по всем параметрам. Например, на данный момент в
обоих домах, что на Пролетарском проспекте в Щелково, все квартиры уже проданы.
Имя и надежная репутация компании позволяют нам реализовывать наши предложения уже
на ранних стадиях строительства.— А почему бы тогда не приобрести жилье в уже построенном доме, который сдают?
Меньше риска. Ведь здесь своими глазами можно увидеть то, за что платишь деньги.

— Уместнее, наверно, говорить не о вере, а о доверии, основанном на фактах,
на возможности проверить всю документацию по проекту, поговорить с экспертами и
ключевыми фигурами. Кроме того, еще один важный момент: ЕТДЦ входит в Производственную
Группу «Земляне», а значит, несет ответственность за безупречную репутацию всех
предприятий группы, и наоборот. Подтверждением благонадежности ЕТДЦ, в частности,
служат два проекта жилых домов, успешно реализованные в подмосковном городе Щелково.
Строительство одного здания уже завершено, двух других — на стадии завершения.— Какие гарантии покупателям дает Европейский Торговый Дом «Центральный»?
Почему человек, обратившийся в вашу компанию, должен вам поверить?

— Самое главное — ознакомиться с ее уже реализованными проектами. Фирма,
которая ориентируется на длительную и успешную работу на рынке недвижимости, не
может себе позволить, чтобы недострой или недобросовестные сделки запятнали ее репутацию.— Получается, что покупатели опять в проигрыше. Если закон не столь совершенен,
то как тогда понять, стоит ли доверять компании?

— Это один из ключевых моментов закона. Но хотя на бумаге все выглядит очень
гладко, на практике выполнение всех упомянутых условий может оказаться нереальным.
Очень часто в процессе строительства из-за возникающих производственных ситуаций
приходится чуть отойти от первоначального плана, немного сместить сроки, что не
говорит о некомпетентности компании. Такова практика. Вполне вероятно, что данная
часть закона вынудит фирмы прибегать к альтернативным формам договоров. В какой-то
степени это осложнит жизнь серьезным компаниям и никак не коснется фирм-однодневок,
всегда имеющих возможность использовать какие-нибудь уловки.— В соответствии с новым законом договор об участии в долевом строительстве
должен четко прописывать подлежащий передаче объект, сроки выполнения работ, стоимость
квадратного метра, гарантийный срок. Разве данные требования не защищают покупателя
от двойных продаж, долгостроя и плохого качества жилья?

— Безусловно, цены на квартиры в новостройках будут расти. Это произойдет
и по причине ежегодно ожидаемого в сентябре повышения стоимости жилья, и из-за принятия
нового закона. Очевидно, что все проволочки и расходы, связанные с новыми процедурами
оформления сделок, окажутся заложенными в цену квартир.— Вы считаете, что рост цен на недвижимость сегодня неизбежен?

— Это очень спорный момент. Подготовить пакет документов для получения разрешения
на строительство чрезвычайно сложно, так как в него входит огромное количество бумаг.
Данный процесс может тянуться так же долго, как и само возведение дома. А недостаточное
инвестирование проекта приведет в свою очередь либо к существенному спаду предложений
первичного жилья, либо к повышению цен.— Но ведь в нем прописаны нормы, призванные защитить права потенциальных покупателей.
Например, ст. 3 «Право на привлечение денежных средств участников долевого строительства
для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости»
гласит, что привлекать деньги можно только после получения разрешения на строительство.

— Думаю, пока рано делать выводы. Ведь закон еще не работает в полную силу.
Я имею в виду, что он не распространяется на те проекты, которые были начаты до
1 апреля 2005 г. А их на рынке недвижимости сегодня большинство.— Елена Михайловна, до апреля 2005 г. не существовало специального закона,
регулирующего сектор долевого строительства. Как вы считаете, новый закон изменит
ситуацию на рынке недвижимости в лучшую сторону?

Что можно посоветовать людям, запутавшимся в дебрях новых законодательных инициатив
и многочисленных рекламных слоганов? Как правильно выбрать компанию, которой можно
доверить свои сбережения с тем, чтобы через указанный в договоре срок заселиться
в приобретенную квартиру? На эти и другие вопросы читателям журнала отвечает генеральный
директор Европейского Торгового Дома «Центральный», входящего в состав Производственной
Группы «Земляне», Елена Михайловна Жаворонкова.
Так, в настоящее время возникли трудности у граждан, вложивших деньги в некоторые
новостройки Подмосковья, следствием чего стало решение правительства Московской
области осуществить проверку работающих в Подмосковье строительных компаний с последующим
соответствующим контролем. Новый Федеральный закон «О долевом участии в строительстве
жилья», вступивший в силу 1 апреля 2005 г., казалось бы, не должен допускать появления
проблем у покупателей возводимого жилья. Но данный документ получил неоднозначные
оценки как застройщиков, так и потенциальных покупателей. Его наиболее знаковая
статья гласит, что теперь застройщики могут привлекать деньги только после получения
разрешения на строительство и размещения проектной декларации. Парадоксально, но
нормативный акт, призванный гарантировать соблюдение прав покупателей, на самом
деле таковым не является. Во-первых, он не касается проектов, начатых до его принятия.
Во-вторых, заключая договор сегодня, компании всячески стараются облегчить себе
жизнь, предлагая клиентам альтернативное соглашение или оговаривая в нем специальные
условия. А ст. 4, требующая «обязательной государственной регистрации договора участника
долевого строительства» и призванная оградить покупателя от риска двойных продаж,
ведет к несомненному росту цен.
Покупка жилья в возводимом доме, особенно на ранней стадии строительства, привлекательна
с точки зрения как цены, так и выбора нужной квартиры. Но приобретение таит в себе
и определенный риск.

Что
нужно знать при покупке жилья в новостройке?
2005)ноября№
204 (1818) от 7 («Квартира, Дача, Oфис»

КДО по материалам пресс-службы компании "ДСК-1"
Итак, если компания использует современные технологии, она и дом возведет добротный
и качественный, независимо от того, панельный он или монолитный. Так что, выбрав
надежного застройщика, вы получите квартиру соответствующего класса - эконом, бизнес,
премиум, де люкс или элитное жилье по рыночной цене, а единственной возможностью
покупки при нехватке средств будет ипотека, как и во всем цивилизованном мире. Но
это уже тема для другого разговора.
3. Тепло- и звукоизоляция. Про теплоизоляцию мы уже говорили. Что же касается звукоизоляции,
то, к примеру, в монолитных домах звук по стенам распространяется без особых помех,
как по поверхности качественной фарфоровой чашки. Но если фарфор имеет хотя бы небольшой
дефект, звенеть такая чашка никогда не будет. В панельных домах роль "дефекта в
фарфоровой чашке", поглощающего звук, выполняют прослойки между соседними панелями,
так называемые растворные подушки. Есть над чем задуматься, не правда ли?
2. Срок строительства. Чем дольше строится дом, тем больше вероятность того, что
некоторые элементы конструкции (тот же самый утеплитель) потеряют свои нормативные
характеристики уже в процессе возведения объекта. Здесь выгодно отличается панельное
строительство, где все элементы будущего дома изготавливаются на заводе с минимальным
использованием человеческого труда. Это увеличивает их качество и значительно ускоряет
сроки.
1. Нормативный срок эксплуатации дома. Основной элемент, который определяет эту
характеристику, - утеплитель, имеющий минимальный срок эксплуатации 75 лет. В наших
климатических условиях практически во всех домах как в панельных, так и в монолитно-кирпичных,
применяется одна и та же его разновидность - полистирол. Поэтому говорить о сроке
эксплуатации дома в 150-200-250 лет не приходится.
О качестве строительства следует сказать отдельно. Прежде всего, определим, от чего
оно зависит.
Бытует мнение, что крупные компании, такие как, например, ДСК-1, работающие, что
называется, на потоке, не относятся к каждому возведенному дому как к единственному
и неповторимому, а просто лепят дом за домом, теряя при этом в качестве. Это глубокое
заблуждение. Вся суть лишь в технологиях строительства. Одна из них позволяет построить
добротный дом за три месяца, как в случае с ДСК-1 и ПИК, а другая - за полтора года,
как в случае с монолитно-кирпичными домами. Причем при соблюдении технологии строительства
качество домов практически отличаться не будет. Так что, определяясь с соотношением
цена - качество - надежность, в первую очередь обращайте внимание на цену квартиры
и не поддавайтесь на аргументы типа "цена на нулевом этапе строительства в 3-4 раза
меньше рыночной", - такого не бывает.
Таким образом, соотношение цена - качество сегодня опять переросло в соотношение
цена - качество - надежность. Понятно, что соотношения цена - качество и цена -
надежность находятся в прямой зависимости: чем лучше качество жилья и надежнее застройщик,
тем выше цена за квартиру. Сложнее с соотношением качество - надежность, но это
только на первый взгляд.
В последнее десятилетие прошлого века покупатели недвижимости прежде всего обращали
внимание на надежность застройщика. Потом, с развитием рынка возникло мнение, что
времена пирамид ушли безвозвратно. Люди, несмотря на явный риск, вкладывали деньги
в будущую квартиру при стоимости квадратного метра в 480 долларов при средней цене
в Москве 1350 долларов. Первый же кризис на рынке недвижимости подтвердил опасность
этого мероприятия. Компании, работающие, в частности, по схеме оплаты "на нулевом
цикле", начали испытывать серьезные трудности, хотя некоторые из них - на рынке
более десяти лет.
В последнее время соотношение цена - качество на рынке недвижимости приобрело
несколько иной оттенок. Прежде всего, это связано с нашумевшими конфликтами, возникшими
между известными компаниями и частными инвесторами.
     
Главная страница

е
"Новое в российском законадательстве"В оглавлени

Наверх