» » Что будет с загородной недвижимостью
загрузка...

Что будет с загородной недвижимостью

обучение риэлторов.-Риэлторам о работе с загородной недвижимостью.

Что входит в понятие « Загородная недвижимость?»

- земельные участки: ИЖС, для ведения садоводства, земли промышленности, для предпринимательства, для ведения сельского хозяйства;

-жилые дома: коттеджи, дома, части домов

Выгодная покупка

Как отмечают эксперты, на сегодняшний день сложились довольно благоприятные условия для тех, кто покупает загородную недвижимость без цели инвестиций.

Список использованной литературы

Введение

Загородная недвижимость - это один из основных и активно развивающихся сегментов рынка. С каждым днем загородная недвижимость становится более востребованной и популярной. Покупка загородного дома рассматривается не только как оптимальное решение жилищного вопроса, но и как выгодное вложение средств: загородная недвижимость дорожает с каждым годом. Загородная недвижимость сегодня – это наиболее обширная ниша на рынке недвижимости, так как жизнь на лоне природы приобретает все большую популярность.

Загородная недвижимость — один из самых популярных и перспективных сегментов рынка недвижимости в России. Наиболее сильно рынок загородной недвижимости развит в Подмосковье, Ленинградской области, Екатеринбурге, Сочи. Основные типы жилья — загородные дома и коттеджные поселки (более 75% всех предложений на рынке), таунхаусы, многоквартирные и малоэтажные комплексы. Появляются новые вид загородных поселений — усадьбы, ранчо, лейнхаусы. Более 20% всех операций на загородном рынке занимают сделки с земельными участками.

Активное развитие рынка загородной недвижимости и бурное строительство новых коттеджных поселков вызвано такими объективными факторами как перенаселенность городов, плохая экология, отсутствие комфорта проживания и стремлением большинства горожан иметь свой отдельный загородный дом или коттедж с участком на природе.

1. Влияние кризиса на развитие рынка загородной недвижимости

1.1 История развития рынка загородной недвижимости

Начальным этапом активного строительства коттеджной недвижимости, в частности индивидуальных коттеджных строений, является период 1995-1997 гг. В это время коттеджи премиум– и бизнес–класса строятся частными лицами «под себя» и неорганизованно совместно с другими застройщиками и владельцами домов. Понятие коттеджа на этот период ассоциируется с дорогой элитной недвижимостью. При этом современных новых коттеджных строений эконом–класса не существовало по определению. При этом уже к 1996-1997 гг. на вторичный рынок выходят и реализуются коттеджи, по материалам, архитектуре вышедшие из моды, по стоимости ниже домов на первичном рынке, которые формируют рынок индивидуальных коттеджей эконом–класса. В период 1996-2001 гг. происходит активное строительство и рост спроса на индивидуальные коттеджи премиум– и бизнес–класса. 2001-2004 гг. характеризуются высокими темпами строительства и ростом спроса на коттеджи в организованных коттеджных поселках премиум– и бизнес–класса за счет увеличения числа потребителей с высоким уровнем дохода, изменением потребительских предпочтений. 2004-2006 гг. замедляется объем продаж коттеджей в организованных коттеджных поселках премиум– и бизнес–класса и в тоже время увеличивается объем продаж и растет спрос на жилье эконом–класса.

В это же время начинают формироваться небольшие единичные проекты по строительству коттеджных поселков эконом–класса на недорогих направлениях, по характеристиками уступающим бизнес– и премиум–классу.

Основной причиной неравномерного развития сегментов рынка загородной недвижимости и отставания предложения жилья эконом–класса была не только проблемная общеэкономическая ситуация в России, но и большой разрыв между категориями потребителей, имеющих возможность приобрести загородное жилье премиального класса, и потребителями, не имеющими возможность приобрести какое-либо загородное жилье. Существенное влияние на замедленное развитие сегмента жилья эконом–класса оказывало отсутствие на тот период экономичных материалов и технологий строительства такого жилья, к примеру из каркасно-модульных конструкций, а также предубеждения и отрицательные установки потребителей к материалам, отличным, от традиционных.

Далее наблюдались активные продажи домовладений в коттеджных поселках эконом–класса. Это обоснованно ростом спроса на такое жилье со стороны потребителей, не имеющих возможность приобрести дорогое жилье в Санкт-Петербурге, увеличением числа потребителей, предпочитающих постоянное или временное проживание загородом, а также окончательным формированием и доступностью услуг в системе рынка ипотечного кредитования.

1.2 Рынок загородной недвижимости Санкт-Петербурга и кризис

Загородная недвижимость Петербурга активно развивается и спешит за московским рынком, повторяя его путь развития. Число организованных коттеджных поселков Санкт-Петербурга составляет порядка 220, и по данным независимых аналитиков, из этого количества 45 поселков — в стадии проектирования, а в более чем 170 ведутся активные продажи коттеджей в ленобласти. Коттеджи Петербурга и Ленобласти классифицируются на такие же сегменты, как и в Подмосковье — эконом, бизнес и элит-класс. Также, загородная недвижимость Санкт-Петербурга насчитывает коттеджей примерно в 2 раза меньше, чем в Подмосковье. Насыщенность рынка коттеджей Санкт-Петербурга довольно сложно определять по количественным данным, для этого можно обратиться к соотношению спроса и предложения загородной недвижимости в Ленобласти. Согласно результатам опроса, проведенного в начале 2008 года, около половины жителей Санкт-Петербурга хотели бы иметь загородный дом, в то время как загородная недвижимость Петербурга составляет всего 20% от общего количества жилья в данном регионе. Данные опроса учитывают как дома в коттеджных поселках Петербурга, так и обычные дачи и коттеджи, которые составляют большинство — более 500 тысяч объектов, против 10 тысяч объектов коттеджных поселков Петербурга.

Кризисные явления экономики повлекли за собой переориентацию спроса на более дешевые объекты загородной недвижимости. На изменение спроса реагируют и застройщики. «Доля элитных поселков постепенно начала снижаться, – рассказывает руководитель загородного отдела консалтингового центра “Петербургской недвижимости” Ольга Трошева. – Если в 2007 году среди вышедших на рынок поселков элитными являлись 14 %, то в 2008 году их было уже 7 %. При этом выросла доля новых проектов эконом- и среднего классов, причем и для постоянного, и для временного проживания».

А где купец?

На рынке загородной недвижимости традиционно существуют три категории спроса (они особенно четко обозначились после кризиса): для первой группы покупателей коттедж – это второй дом, предмет роскоши. Но большинство состоятельных людей уже давно обзавелись «резиденцией» и, кстати, вдоволь наигрались этой игрушкой, требующей постоянных затрат. «Для экономически активных людей загородная недвижимость – скорее, обременение. За те деньги, которые необходимо потратить на покупку комфортного коттеджа и его содержание, можно всю жизнь снимать – на время отдыха – отличные апартаменты, причем не только в Ленобласти, но и за границей. К тому же, дорогой коттедж – не автомобиль, который, когда надоест, можно поменять на новый – слишком велики вложения и слишком неопределенна перспектива продажи», – полагает Сергей Бобашев.

Вторая группа рассматривает загородный дом как альтернативу квартире. Спору нет, идея замечательная – жить на лоне природы, а работать в мегаполисе. Только мечта эта сталкивается с острой нехваткой социальной инфраструктуры за КАДом (за исключением некоторых наиболее развитых районов) и суровыми реалиями автомобильных пробок. «Еще три года назад продажа городской квартиры и приобретение загородного дома было достаточно распространено. Но последние снежные зимы охладили наиболее решительную часть покупателей. Даже на относительно свободных в обычное время трассах после обильного снегопада образуются большие пробки», – говорит Станислав Азацкий, директор компании «АДВЕКС. Загородная недвижимость».

Кроме того, теперь домам, выступающим как альтернатива квартире, приходится жестко конкурировать с проектами многоэтажной (а кое-где и малоэтажной) застройки на границе города и области. Там и инфраструктура имеется, и нет риска застрять в пробке на полдня, да и цены в таких проектах вполне демократичны. 

Проблема, однако, состоит в том, что даже опытный девелопер не станет брать на реализацию землю в бесперспективном месте. Так что многие поселки так и останутся прозябать на обочине рынка.

Есть, конечно, еще один вариант выхода из трудной ситуации – реконцепция поселков. Как нам видится, некоторые владельцы земель с разрешенным использованием «под дачное строительство» попробуют попытать счастья в строительстве таунхаусов (раз не удалось сколотить капитал на продаже участков). Схема возведения блокированного жилья на участках ДНП хоть и основывается на лазейках в законодательстве, но, по мнению юристов, вполне легитимна и может быть использована.

И снова таунхаусы
Другое дело, что и на рынке таунхаусов места под солнцем хватает не всем. В настоящее время, по данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», в продаже находятся порядка 60 поселков таунхаусов, около 5 тысяч блок-секций. И объем предложения продолжает расти.

Даже участки в сегменте «бизнес-класс» продаются этим летом достаточно стабильно. В августе, например, в продажу вышел поселок «Новые кварталы Петергофа». За первые недели в нем реализовано уже несколько участков стоимостью от 3 до 6 млн руб.

Участки эконом-класса в перспективных местах тоже находят своих покупателей. Тем не менее в листинги стали все чаще попадать предложения о продаже крупных земельных массивов площадью 1-3 га под сельхознужды (по-видимому, продавцы надеются, что санкции против России подстегнут развитие у нас фермерства). Это говорит о том, что земельный бизнес становится менее интересен девелоперам и они спешат избавиться от излишков.

Кто вверх, кто вниз

Никто не берется уверенно прогнозировать, что будет с ценами на недвижимость в 2015 и следующих годах. Многие специалисты, работающие в аналитических центрах, считают, что рублевые цены на недвижимость, удерживавшиеся некоторое время на стабильном уровне, резко изменятся. Основываясь на похожей финансовой ситуации 2008 года, они прогнозируют, что в ближайшей перспективе, т.е. в начале будущего года, московскому рынку недвижимости не избежать роста цен.

Рублевые цены на недвижимость в целом и московскую в частности за счет снижения курса рубля относительно твердых валют демонстрируют положительную динамику уже давно. По прогнозам прибавка составит около 5%. Стоимость любого вида московской недвижимости зависит от целого ряда прочих факторов. Это:

Вот лишь минимальный список комментариев:

  1. Полное отсутствие информации о проекте – ни щитов по трассе или на подъезде, ни баннера с названием проекта и контактами девелопера на площадке.
  2. Единственный информационный баннер – и тот от риэлтора, висит на заборе поселка. Рабочие с площадки указывают именно на него в качестве контакта.
  3. «Советский» подход к продажам менеджера на площадке «я не скажу сейчас как подъехать — вы мне должны позвонить и по телефону я вас проведу»; «почему вы мне не позвонили»; «я продаю объект – а вы сами об остальном думайте»; «площадь этажа? — ну сами считайте», «ну а зачем ехать в дальнюю очередь — чего там смотреть – такие же дома»; «сколько спален можно сделать? — да сколько поместится» и т.д. Не клиентоориентированный диалог, не привлекательный формат общения и т.д.
  4. Незнание многих ключевых моментов сделки (вопросы по договору, коммуникациям остались без ответа). По ходу диалога совершались какие-то звонки для уточнения информации.
  5. Отсутствие необходимых для принятия решения продающих визуальных материалов: прайс-лист, варианты планировочных решений, условия скидок-рассрочек, сроки проекта и т.д.
  6. В прайс-листе менеджера по продажам фигурирует цена Х руб. за 1 кв.м., а клиенту озвучивается Х + 2000 руб. и разница объясняется недавним повышением цен – вопиющий факт, оставляющий клиента в дураках.
  7. При 100% предоплате озвучивалась скидка в 3%. По телефону менеджер риэлтора называет 5%.
  8. При звонке на телефон одного из риэлторов, нам озвучили, что они таким проектом не занимаются из-за проблем с документами.
  9. Схема показа, при которой за клиентами с менеджером бегает охранник, который сопровождает и открывает двери, а потом караулит на улице — недопустима.
  10. Невозможность показать вторую очередь, хотя она уже построена.

Наше первое погружение позволяет заявить о наличии больших проблем в части реализации. Учитывая продолжение работы по проекту на следующих очередях, значительные финансовые вливания в стройку, мы не можем не рекомендовать вам обратиться к профессионалам по реализации, чтобы дать покупателю хоть какую-то возможность узнать о наличии такого проекта и полюбить его.

Вилетты – разновидность таунхауса, но более оригинального стиля и отделки. Вилетты обладают красивыми мансардами, небольшими бассейнами, террасами в итальянском стиле. Площадь такого дома большая – до 400 кв. метров. Вилетты являются представителем дорогого вида недвижимости и находятся на территории элитных поселков.

Спрос есть на элитные объекты в наиболее востребованных местах Курортного, Выборгоского, Всеволожского районов. А, по данным Knight Frank St Petersburg, в Курортном районе в первом полугодии 2001 года даже наблюдался небольшой рост цен.

Но чтобы массовый рынок вышел из ступора, необходимы кардинальные изменения. Прежде всего, в психологии покупателя. «Средний класс должен, наконец, определиться, какая загородная недвижимость и для каких целей ему нужна. Пока же люди покупают самые дешевые варианты, руководствуясь принципом – «Промахнусь – не жалко». Они сами не до конца понимают, нужен ли им постоянный дом для отдыха или удобнее снимать коттедж на время, стоит ли вкладывать имеющийся миллион в землю или лучше положить его на депозит», – считает Сергей Бобашев. С другой стороны, и внятного предложения в массовом сегменте, по его словам, на рынке загородной недвижимости практически нет.

Источник: БН.ру

Наверх