» » Налог при продаже новостройки
загрузка...

Налог при продаже новостройки

Налог при продаже квартиры - 2014: кто сэкономит на сделке – статья, юридические вопросы – ГдеЭтотДом.РУ


Необходимость платить подоходный налог при продаже недвижимости способна омрачить радость даже от самой удачной сделки. Тем более что размер пошлины достаточно велик – 13% от суммы сделки. Нежелание нести дополнительные расходы зачастую заставляет продавцов уговаривать покупателей на сомнительные авантюры: указывать в договоре сумму, которая значительно ниже реальной стоимости. Надо сказать, что на подобный шаг решится далеко не каждый: в случае признания сделки недействительной потребовать у нечестного продавца реальную сумму будет затруднительно.

Если же вы владеете недвижимостью более трех лет, вы вообще не платите налог на доходы со всей суммы покупки (с января 2010 года продавцы недвижимого имущества, которое принадлежало им не менее трех лет, освобождены от подачи декларации, эти доходы не подлежат налогообложению, налоговую декларацию заполнять не нужно. Эти изменения распространяются на правоотношения, возникшие с 01.01.2009г.).

Рассмотрим типичные заблуждения, возникающие при порядке исчисления размера налога при продаже недвижимости

В ситуации, когда жилплощадь продается с участием нескольких собственников, размер налогового вычета распределяется между частниками согласно письменному заявлению (по договоренности) или пропорционально их долям собственности.

  • Необходимо перечислить все варианты, при которых налоговый вычет не предоставляется или подоходный налог не возвращается:
  • индивидуальный предприниматель продает недвижимость в связи с осуществлением профессиональной деятельности;
  • идет расход средств работодателей или прочих лиц на приобретение или строительство жилплощади;
  • происходит оформление недвижимости на ребенка;
  • приобретается недвижимое имущество у лица, связанного с продавцом по должностному положению; находятся в брачных отношениях;
  • находятся в отношениях родства (также усыновителя и усыновленного, попечителя и опекаемого). Лица могут быть признаны взаимозависимыми по другим основаниям в результате судебного решения.

Налог на имущество граждан
Жилые дома, квартиры, дачи, гаражи и иные строения и сооружения являются объектами налогообложения, и на них начисляется налог.

«В настоящее время при исчислении налога на доходы физических лиц учитывается цена, указанная в документах о продаже жилья, — рассказывает Ольга Пасынкова. — Если квартира принадлежит собственнику менее трех лет, для того, чтобы не платить налог, сегодня в документах указывается стоимость либо в размере налогового вычета — 1 миллион рублей, — либо в размере расходов, которые собственники понесут в связи с покупкой новой квартиры. Проектом предлагается определять налоговую базу, равную кадастровой стоимости объекта, умноженной на коэффициент 0,7, в случае, если продажная цена данного объекта будет менее рассчитанной таким образом суммы. То есть при кадастровой стоимости квартиры, равной 4 миллионам рублей, налог будет рассчитываться исходя из 2,8 миллиона рублей».

При этом законом субъекта РФ может быть установлен иной понижающий коэффициент.

Правда, для жилья, которое не является единственным, установлены условия освобождения доходов от налогообложения. Чтобы не облагаться налогом, цена реализованных жилых помещений не должна превышать 5 млн рублей (при этом на уровне регионов эта стоимость может быть снижена), минимальный срок нахождения в собственности налогоплательщика жилого помещения в проекте закона — не менее трех лет (на региональном уровне допускается увеличение этого срока).


По словам специалистов Росреестра, кадастровая стоимость квартир приближена к рыночной стоимости. На момент кадастровой оценки, когда рыночная стоимость квадратного метра в многоэтажной застройке в среднем по Красноярску составляла 35–47 тыс. рублей за квадратный метр, ее кадастровая стоимость находилась на уровне 36–50 тыс. рублей за квадратный метр.

Если собственник считает, что принадлежащий ему объект оценен неверно, он может добиваться пересмотра кадастровой стоимости. Законодательством об оценочной деятельности установлено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть пересмотрены. Существует досудебный и судебный порядок рассмотрения споров о кадастровой стоимости. В рамках досудебного порядка при Управлении Росреестра по Красноярскому краю создана комиссия, которая занимается рассмотрением споров о результатах определения кадастровой стоимости земельных участков и объектов капитального строительства.

Установлены два основания для пересмотра кадастровой стоимости объекта недвижимости: использование недостоверных сведений об объекте недвижимости при определении кадастровой стоимости и установление для объекта недвижимости рыночной стоимости по состоянию на дату определения кадастровой стоимости.

- приходный кассовый ордер, банковское платежное поручение, акт приема-передачи
денежных средств или иные документы, подтверждающие фактическую оплату;

К тому же не очень понятна фраза - "...жила старенькая бабушка, год назад померла, ну и оставила её нам". оставила - что значит? завещание? или вы унаследовали квартиру? кто? или оба "с будущей женой" ? вы брат с сестрой чтоли?
У вас уже оформлено Свидетельство о праве на наследство? или уже есть Свидетельство о праве собственности?
А то ведь если вы год так и сидите на попе ровно - квартира уш могла государству отойти, как выморочное имущество.

Например, вы
заплатили при покупке новостройки по договору долевого участия  2 000 000 руб. В собственность квартиру не
оформили и продали через какое-то время по договору переуступки  за 3 000 000 руб.  

Долевая собственность. Иногда у объекта недвижимости несколько собственников. В этом случае, совершенно неважно одним договором купли - продажи будет оформлена сделка или каждый из сособственников будет продавать свою долю по отдельному договору. Главное - налоговая инспекция будет высчитывать необлагаемую сумму согласно доли того или иного участника такой сделки. То есть, в итоге, налоговая суммирует ВСЕ отдельные договора, либо выведет сумму из одного. Необлагаемая сумма квартиры - 1 млн.р., эта сумма делится на доли, в итоге получается необлагаемая сумма каждого собственника.
• Собственник имел 1/2 долю в квартире по приватизации (10 лет назад), затем ещё 1/2 доля ему была подарена отцом (2 года назад). То есть, эта доля в собственности у него менее трёх лет. Теперь он продал всю квартиру за 1250 т.р. Как рассматривает налоговая данную ситуацию? Она делит все суммы пропорционально долей, то есть, есть необлагаемая сумма в 1 млн.р., она в данном случае, делится пополам (1/2 доли) и составляет 500 т.р. Затем налоговая смотрит было ли превышение, в данном случае, не превысили ли суммы продаж каждой из долей 500 т.р. В данном случае, одна из долей превысила лимит и была продана на 250 т.р. дороже. Налоговая будет взимать налог 13% с суммы в 250 т.р. и будет считать, что это именно та доля в квартире, которая в собственности менее трёх лет.
• У квартиры три собственника: первый имеет 1/2 долю и в собственности она у него менее трёх лет, второй имеет 1/4 долю и в собственности она, так же, у него менее трёх лет. А, вот третий собственник квартиры, имея 1/4 долю, владеет ей более трёх лет. В этом случае, в договоре купли - продажи, надо прописать, что после продажи 1-ый получит максимум 500 т.р., 2-ой максимум 250 т.р., а вот третий всё остальное. Тогда, никто никаких налогов не заплатит. К примеру, квартира продаётся за 3 млн.р., значит последний собственник должен расписаться за то, что получил 2,25 млн.р., остальные 500 т.р. и 250 т.р. соответственно.

Однако, даже в этом случае, налоговая будет делить 1 млн.р. (необлагаемая сумма), пропорционально долей. И налоговая скажет, что Первый (1/2 доля) продал свою долю за 1,5 млн.р., второй (1/4 доля) за 750 т.р. и третий (1/4 доля) за 750 т.р. Как видим, в данном случае льгота у Первого собственника (1/2 доля) 500 т.р. и налог ему выставят 13% с 1 млн.р. У Второго льгота (1/4 доля) 250 т.р. и налог ему выставят 13% с 500 т.р. И только третьему не будет выставлен счёт. В данном случае надо обращаться в суд, который, как показывает практика, будет на стороне продавцов, но это время и лишние деньги.
Дом и Земля. Сейчас земельные участки оформляются в собственность. Зачастую, сначала был оформлен дом, а потом оформлен земельный участок. Например, дом был куплен в 2002 году, то есть, более трёх лет назад, а земля была оформлена только что, то есть, три года по ней не прошло. КАК будет налоговая рассматривать такой объект, в котором фактически два объекта недвижимости? В данном случае, если, например, дом продается за 3 млн.р., следует прямо указать в договоре купли-продажи, что дом принадлежит собственнику с 2002 года и оценен в 2,5 млн.р., а земельный участок принадлежит собственнику вчерашней датой и оценивается в 500 т.р. А, общая сумма продажи 3 млн.р. В этом случае налог уплачен не будет, следует только сходить в налоговую и подать нулевую декларацию.

Но, есть Индивидуальный вычет (ИВ). При покупке жилья суммы, с которых будет уплачиваться налог, могут быть уменьшены, если продавцы купили жильё в один и тот же налоговый период с продаваемым жильём (таковым считается календарный год). Это обозначает, что если продавалась квартира более 1 млн.руб. и в собственности она находилась менее трёх лет, сумма налогооблагаемой базы будет корректироваться в сторону уменьшения на сумму покупаемого жилья, но не более, чем 2 млн.руб.
• При этом надо заявить об ИВ при покупке в течении 3 лет.
• Выплата возврата производится до полного использования ИВ (до 15лет).
• Если гражданин уже использовал право ИВ до 2001г., то можно ещё раз им воспользоваться (после 2001г). Фактически даётся ОДИН раз в жизни.
• При долевой собственности 2 млн.руб. делят на число собственников и с данной суммы каждый производит ИВ.
Примеры:
• Собственник продал квартиру за 5 млн.р., которую ранее приобрёл за 3 млн.р., плюс одновременно была приобретена новая квартира за 2 млн.р. В собственности проданная квартира была менее 3 лет. Полученный чистый доход составил 2 млн.р. (5 - 3 = 2 млн.р.). Но, налогооблагаемая база уменьшается на сумму покупки, если одновременно с продажей была приобретена квартира за 2 млн.р. (но только один раз, если ранее он уже воспользовался этой льготой, то этот вычет невозможен). То есть, в данном случае, 2 млн.р. Расчёт (5 млн.р. - 3 млн.р. - 2 млн.р.) = 0. Здесь, налог не будет уплачен только в том случае, если физ. лицо не использовало право ИВ.
• Собственник продал квартиру за 7 млн.р., а ранее приобрёл её за 4 млн.р. В собственности она у него менее 3 лет. Полученныйчистый доход составил 3 млн.р. (7 - 4 = 3 млн.р.). Одновременно с продажей была приобретена квартира за 3 млн.р., налогооблагаемая база всё - равно уменьшается только на 2 млн.р., хотя сумма покупки 3 млн.р., опять же, если ранее он не воспользовался этой льготой. Расчёт (7 млн.р. - 4 млн.р. - 2 млн.р.) * 13% = 130 т.р.. В данном случае, будет уплачен налог 130 т.р.
• 2 Собственника продали квартиру за 5,5 млн.р, а ранее приобрели её за 3 млн.р. В собственности, проданная квартира менее 3 лет. Полученный чистый доход составил 2,5 млн.р. (5,5 - 3 = 2,5 млн.р.). Одновременно с продажей они приобрели квартиру за 3 млн.р. Налогооблагаемая база 2,5 может быть уменьшена на сумму покупки, но только один раз, если ранее они уже воспользовались этой льготой, то этот вычет невозможен и только на сумму не превышающую 2 млн.р. В данном случае, квартира была куплена за 3 млн.р., а вычет может быть сделан только на 2 млн.р. Расчёт (5,5 млн.р. - 3 млн.р. - 2 млн.р.) x 13 % = 65 тыс.р. То есть, каждый в данном случае, оплатит налог в размере 32,5 тыс.р. Если оба физ. лица ранее воспользовались ИВ, то налогооблагаемая база будет (5,5 млн.р. - 3 млн.р.) x 13 % = 325 тыс.р. Каждый заплатит 162,5 т.р. в виде налога.

В соответствие с законом Российской федерации налоговый имущественный вычет положено в размере той суммы, которую потрачено на покупку доли в квартире или на погашение процентов по кредиту. Но общий размер не должен превышать 2 миллионов рублей.

Спасибо за то, что поделитесь этой статьей со своими друзьями в социальных сетях. Думаем, что им она также будет полезна.

Наверх