» » Налоги при продаже и покупке квартиры
загрузка...

Налоги при продаже и покупке квартиры

Имущественный вычет при продаже имущества | ФНС

Обязанность декларирования доходов от продажи имущества

^К началу страницы

При продаже любого имущества, находящегося в собственности физического лица менее 3 лет,
сумма, полученная от такой продажи, образует доход, облагаемый налогом на доходы физических лиц.

Любой резидент РФ (лицо, проживающее на ее территории более 183 дней в году) должен платить налог со своих доходов в бюджет государства. Продажа имущества относиться к категории доходов. Причем имущество, находящееся за пределами страны, так же облагается бременем для данной категории граждан. При наличии статуса нерезидента – облагаются только те доходы, которые получены на территории России. Итак, была продана квартира. Что бы определить необходимость декларирования доходов, стоит заглянуть в свидетельство о ее регистрации. Если имущество находилось в собственности более трех лет с момента его регистрации в ЕГР, то налоговое бремя на него не распространяется. Ключевое значение здесь имеет дата регистрации. Ведь случается так, что прожив всю жизнь в своей хрущевки, люди решают ее приватизировать только перед куплей-продажей. В этом случае с момента оформления недвижимости в собственность до факта ее продажи, указанный срок не истечет, а значит, и налог с дохода будет исчисляться на общих основаниях.

При реализации имущества, подлежащего налогообложению, используется ставка 13%. Однако есть небольшое послабление, предусмотренное ст. 220 НК РФ, а именно налоговый вычет при продаже квартиры. Воспользоваться им можно бесконечное количество раз, в отличие от вычета при покупке. Налоговый вычет при продаже имущества освобождает от уплаты налогов 1000000 руб. из полученной суммы.

Например, квартира, с датой регистрации приобретения 20.05.2000г, продается 10.05.2003 г. До истечения 3-х летнего периода по документам не хватает 10 дней, а, следовательно, необходимо уплатить налог с продажи. Исчисляться он будет следующим образом: (сумма по сделке – 1 млн. руб.)*13%. Так при стоимости квартиры в 6000000 руб. необходимо отдать государству 650000 руб. если перенести сделку на десять дней позже, то возникает право освобождающее от уплаты этой суммы.

По замыслам законопроекта, стоимость жилой недвижимости, в случае превышения ее над кадастровой величиной, будет учитываться в сумме, определенной кадастром.

С данной суммы, уменьшенной на коэффициент 0,7, будет взыматься налог с доходов физических лиц.

Цель законопроекта – исключить из числа сделок те, которые снижают стоимость в договоре на основании личных соглашений.

Лицам, продающим жилую собственность, будет невыгодно оформлять продажу жилья на основании меньших сумм договора.

Региональным законодательным органам планируется предоставлять возможность регулирования значения понижающего коэффициента от 0 до 0,9.

Налоговая ответственность

Законодательством предусматривается ответственность налогоплательщика при уклонении от уплаты налога с доходов.

Штрафами облагаются также уклонение от подачи декларации, с помощью которой получатель доходов показывает обязательства перед бюджетом.

Указать право на льготы, уменьшающие обязательства, — личное дело налогоплательщика.

Налоговыми органами, контролирующими уплату НДФЛ, выставляются штрафные санкции при отсутствии декларирования доходов и уплаты налога в бюджет.

Вместо использования права на получение имущественного налогового вычета, предусмотренного п.п.1 п.1 ст.220 Кодекса, налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов.


• При продаже физическое лицо обязано подать декларацию о доходах не позднее 30 апреля следующего года, даже при одновременной покупке.


• Ст.122 и 119 гласит об ответственности за не предоставление декларации и несвоевременную уплату налога с дохода при продаже.


• Новостройки. Выгода, полученная при вычитании суммы в договоре уступки прав требования и суммы в договоре долевого участия, облагается налогом 13%. Это означает, что на всё строящееся жильё, независимо от того каким образом оно оформляется (договором переуступки или долевого участия), продавцы уплачивают налог в том же порядке, что установлен на вторичное жильё. Обычно, договора долевого участия заключаются на срок менее, чем 3 года, то есть с таких объектов (при продаже) в обязательном порядке будет взыскиваться налог 13% с разницы покупки и продажи. Однако, физическое лицо сколько угодно в один календарный год может продавать и покупать квартиры в строящемся жилье, учитываться будет только доход полученный от их реализации, с него будет браться налог 13%. Пример, физическое лицо приобрело 10 квартир в новостройках (каждую за 3 млн.р. ), всего на сумму 30 млн.р., продало (каждую за 3,1 млн.р. ), всего за 31 млн.р., налог составит 130 т.р., то есть с дохода, который в данном случае равен 1 млн.р.

Как узнать кадастровую стоимость вашей квартиры?

Вы можете узнать кадастровую стоимость вашей квартиры из Росреестра - для этого вам нужно заполнить нужные формы на сайте и оплатить пошлину в 200 рублей.

Также, вы можете заказать выписку из Росреестра через интернет:

  1. Петров и Сидоров - владельцы одной квартиры (праву собственности - менее 3-х несколько собственниковлет). У каждого доля равна 1/2. Жилье реализуется за 2800000 р. по единому договору и в качестве единого объекта. Каждый продавец с продажи получает 900000 р. после вычета, равного 1 млн. р. 13-процентный налог с данной суммы (то есть, и с Петрова, и с Сидорова) равен (900 тысяч р. х 13) 117 тысяч руб.
  2. Петров и Сидоров - владельцы одной квартиры (праву собственности - менее 3-х лет). У каждого доля равна 1/2. Жилье реализуется за 2800000 р. по отдельным договорам отдельными долями и отдельным продавцам. Каждая доля (конечно, с наличием отдельного св-ва о собственности) стоит 1400000 р. В этом случае и Петров, и Сидоров - оба продавца могут воспользоваться правом на вычет в 1 млн р. За минусом вычета сумма, облагаемая налогом, равна (1,4 млн минус 1 млн вычета) 400 000 р. Налог с данной суммы равен (400 тысяч х на 13) - 52000 р. То есть, Петров и Сидоров - каждый выплачивают по 52 тысячи налога.

На заметку:

  1. При реализации жилья, находящегося в праве собственности менее 3-х лет, декларация о доходах подается в обязательном порядке, НЕЗАВИСИМО от того - будете вы платить этот налог или нет.  
  2. Сумма вычета не может быть выше дохода от реализации жилья. Если вы продали свою квартиру за 750000 р., то вычет составит ту же сумму. То есть, разницу от 1 млн вам, естественно, никто не вернет.

6 способов не платить налог с продажи квартиры, которая меньше 3 лет в собственности, или уменьшить его размер

Не стоит забывать, что продав квартиру, которой владел меньше чем 3 года, продавец обязан представить в налоговую инспекцию декларацию по форме 3-НДФЛ. Нужно или нет уплачивать налог – значения не имеет. Если продавец не представит такую декларацию, то это влечет за собой наложение на него штрафа со стороны налоговиков. Если декларация по подоходному налогу не была вовремя представлена, то, согласно п. 1 ст. 119 НК РФ, налогоплательщик должен будет заплатить штраф в размере 5% от суммы налога за каждый месяц просрочки, в том числе и неполный. Но установлены ограничения – не более 30% от суммы, которая должна быть указана в декларации, и не менее 1 000 руб.

Если квартира находится в собственности больше чем 5 лет, то имущественный вычет предоставляется на полную стоимость квартиры (подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ). То есть собственник квартиры ничего не уплачивает в пользу государства.

Налог с продажи квартиры 2015-2016

Бывают ситуации, когда недобросовестные налогоплательщики сознательно уходят от уплаты налога, специально занижая стоимость квартиры в договоре купли-продажи. Естественно, чем меньше размер дохода, тем меньшую сумму налога необходимо будет уплатить в бюджет государства. Но налоговые органы, в связи с наличием прецедентов подобного рода, внимательно анализируют и оценивают стоимость жилья с разных сторон. Если она будет существенно ниже, чем рыночная стоимость аналогичных квартир в данном регионе или районе, тем выше шансы, что сотрудники налоговых служб будут проводить более детальную проверку по факту подлога или представления заранее неверных сведений. В подтверждении факта мошенничества гос. органы вправе наложить административное взыскание на продавца, но и от уплаты соответствующего налога его никто не освободит.

Порядок представления документов в налоговые органы

Чтобы правильно оформить и оплатить подоходный налог, необходимо составить налоговую декларацию по установленному законодательством образцу (форма-3НДФЛ). В ней указываются основные регистрационные данные налогоплательщика, размер полученного дохода от продажи квартиры и сумма налога, которую необходимо заплатить. При этом вместе с декларацией следует собрать и подать пакет документов, которые необходимы для проверки обоснованности уплаты налога. К ним относятся:

2. Второй вычет (для покупателей) предоставляется только при условии, что раньше вы никогда им не пользовались (или вы его недоиспользовали по имуществу, купленному после 1 января 2014 года). Подробнее о том как использовать вычет при покупке квартиры читайте по ссылке.

3. Сперва вы уменьшаете доход на первый вычет (для продавцов). Если после этого доход остается - вы уменьшаете его на второй вычет. Причем уменьшается не только доход от продажи квартиры, но и другие ваши доходы, полученные в течение года и облагаемые налогом по ставке 13 процентов (например, зарплата). Если вы полностью перекрыли все доходы но сумма вычета осталась не закрытой (то есть вы использовали не всю сумму второго вычета) она переносится на следующий и последующие годы (до ее полного использования).

4. Сумма первого вычета (для продавцов) не может превышать доход от продажи квартиры. Например, если доход составил 750 000 руб., то и вычет составит эту же сумму. Если доход составил 1 350 000 руб., то вычет будет равен его максимальному размеру 1 000 000 руб. Подробнее смотрите Ситуацию 5 в примере.

5. Сумма второго вычета равна стоимости купленной квартиры, но не больше 2 000 000 руб. Если новая квартира стоит 1 500 000 руб., то и вычет будет в этой же сумме. Если она стоит 5 700 000 руб., то максимальная сумма вычета - 2 000 000 руб. Она может быть увеличена лишь на проценты по ипотечному кредиту (если вы брали новую квартиру в ипотеку).

2017
Портал "Ваши налоги"

____________________________________________________________________________________________________________________

ВНИМАНИЕ!

НЕ РАЗМЕЩАЙТЕ СВОИ ВОПРОСЫ В РАЗДЕЛЕ "КОММЕНТИРОВАТЬ". ОН ПРЕДНАЗНАЧЕН ИСКЛЮЧИТЕЛЬНО ДЛЯ ОБСУЖДЕНИЯ ДАННОГО МАТЕРИАЛА. ДЛЯ ВОПРОСОВ ЕСТЬ ГЛАВНАЯ СТРАНИЦА САЙТА!

ЧТОБЫ ЗАДАТЬ ВОПРОС ДОСТАТОЧНО ЗАПОЛНИТЬ ПРОСТУЮ ФОРМУ ВНИЗУ ГЛАВНОЙ СТРАНИЦЫ. ВОПРОСЫ, ЗАДАННЫЕ ЗДЕСЬ, БУДУТ БЕСПОЩАДНО УДАЛЯТЬСЯ! НАДЕЕМСЯ НА ВАШЕ ПОНИМАНИЕ.

Наверх